12.01.2025
Bu yazıda bireysel konut alımında ödenmesi gereken vergiler, harçlar ve diğer giderlerden bahsedeceğiz.
Konuyu örneklerle ve kısa haliyle irdeleyelim. Bir ev almaya karar verdiniz diyelim, bir danışman vasıtasıyla veya konut sahibi ile gerekli görüşmeleri yaptınız ve fiyatta anlaştınız. Bu aşamadan sonra tapu sizin adınıza tahsis edilene kadar karşılaşacağınız masraflar şunlar olacaktır:
Kabaca karşılaşacağınız masraflar bunlar olmakla birlikte; yaptığınız anlaşmaya göre, aslen satıcının yapması gereken bir takım ödemeleri de sizin yapmanız gerektiği durumlar oluşabilir. Ama önce ana ödemeleri inceleyelim.
Diğer bir deyişle tapu vergisi yalnızca konutlarda değil, her türlü alım-satım işleminde uygulanan zorunlu olarak ödenmesi gereken bir vergidir. 2025 yılında tapu harcı, beyan edilen tapu satış fiyatının %4 'dür. Beyan edilen dedim çünkü ülkemizde hala tapuya bildirilen miktar ile alıcının ve satıcının anlaştığı tutarın, alıcının ve satıcının leyhine olacak şekilde farklılık gösterdiği durumlar oluşabiliyor. Bu masum görünen kurnazlık, vergi kaçırmaktır, en yalın hali ile hırsızlıktır. Devletimiz de bu hırsızğılın cezasını, kaçırılan miktarın 1,25 katını tahsil ederek cezalandırmaktadır.
Tapu harcı bedeli, satış beyan miktarının %4'ü olan miktar alıcı ile satıcı arasında bölüşülür. Genel kaide alıcıdan %2, satıcıdan %2 olmak ile birlikte anlaşmanın durumuna göre alıcı veya satıcı da ödeyebilir.
Örneğin 1 000 000 TL satış beyan değerine sahip konut alım-satım işleminde çıkacak tapu harcı 1000000*4/100= 40 000 TL olur.
Tapu belgesi, damga vergisine tabi kağıtlardan olduğundan vergiye tabidir. 2025 yılında bu oran sabit kalıp, satış beyan değerinin %0,948'i (yüz binde 948) olarak uygulanır.
Örneğin 1 000 000 TL satış beyan değerine sahip konut alım-satım işleminde çıkacak damga vergisi 1000000*948/100000= 9480 TL olur.
Döner sermaye harçları, işlem yapılan dairenin giderlerine yönelik alınan resmi bir ödemedir, sadece tapuda değil çeşitli kurumlarda da döner sermaye harcı toplanır. Tapu özelinde hesaplanacak tutar Tapu dairesinin bulunduğu il, ilçe ve işlenen belge sayısı ile değişkenlik gösterir. Tapu ve kadastro müdürlüğü belirlediği katsayılar üzerinden bu değer hesaplanır. Bunun ile ilgili örnek veremeyeceğim, zira aynı ilde farklı ilçelerde farklılık gösterebiliyor.
KDV her işlemde ödenen bir işlem değildir, sıfır konut alımında icra veya sulh hukuk mahkemesi üzerinden alınan gayrimenkullerde oluşur. KD Vergisi 3065 sayılı kanun ile belirlenmiş olsa da, afet durumları genelgeleri ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleri ile istisnalar, oranlar değişiklikleri, ruhsat tarihi ve arsa değerinin birim m2 fiyatı, mülkün büyükşehirde olması veya afet bölgesinde olması gibi bir çok değişken ele alınarak belirleniyor. Burada yalnızca konut ve genellikle en çok karşılaşılanın örneğini vereceğim.
Örneğin aldığınız sıfır konutun, inşaat ruhsat tarihi
1 Nisan 2022 sonrası ise; 150 m2'ye kadar %10, 150 m2 üstündeki kalan kısım için %20 olarak satış beyan tutarı üzerinden hesaplanır.
Bu oran üstte kısaca bahsettiğim gibi, ruhsat tarihinin 1 Nisan 2022 öncesi ve 1 Ocak 2017 tarihinden sonra olması, veya daha öncesinden olması, büyükşehirde olup olmadığı ayrıca 6306 sayılı Afet riskli alanlarının dönüştürülmesi kanununa tabi olup olmaması gibi bir çok girdiye göre hesaplanır.
Konut alım satımında, gayrımenkul danışmanından hizmet aldıysanız, bu işlem için gümrük ve ticaret bakanlığınca belirlenen bir üst değeri aşmayacak şekilde danışmanlık ücreti belirlenir. Hizmetlerin toplam bedeli bakanlıkça %4'ü aşmayacağı belirlenmiştir. Dolaysıyla tapu harcındakine benzer şekilde, alıcıdan %2; satıcıdan %2 şeklinde bölüştürülebilir. Bazı durumlarda birden çok danışmandan hizmet alınırsa işlemin herbir tarafındaki danışmanlar kendi yüzdelik dilimini paylaşırlar. Bu oran, hizmet karşılığı gerçekleştiğinden ayrıca KDV hesaplanır. KDV oranı 2025 için %20'dir ve ayrıca bakanlıkça belirlenen %4lük üst limite tabi değildir.
Örneğin danışman müşterisine %2 danışmanlık ücreti ve bu işlemden kaynaklanan toplam satış bedelinin %2sisin %20si şeklinde katma değer vergisnii üzerine ekleyerek fatura edebilir. Satış beyanı 1 000 000 TL olan konut için alıcı tarafının danışmanlık ücreti şu şekilde hesaplanır; 1000000*2/100=20 000 TL danışmanlık ücreti sonrasında bu ücretin KDVsi 20000*20/100= 4000TL. Böylece danışman, hizmet sağladığı müşterisine 24000TL fatura keserek danışmanlık ücretini talep edebilir.
Yukarıda bahsettiklerimiz her konut satışında yapılması gereken standart uygulamadır. Bazı durumlarda konutun geçmişinden gelen bir takım satışa engel kısıtlamalar bulunabilir. Emlak vergisi ve yazıyı bireysel konut alımı ile sınırlandırdığım için satıcı şahsın kendine ait vergi borçlarından veya banka borçlarından kaynaklı hacizi bulunabilmesi gibi.
Emlak vergisi her zaman satışa engel çıkartmayabilir, dolayısıyla alıcının üstüne devrolunabilir, danışmanlar bu gibi mağduriyetler oluşmaması için hizmet vermektedir.
Son olarak Zorunlu Deprem Sigortası, satış için gerekli olduğu gibi kiraya verirkende gerekmektedir, 1 yıl geçerlidir. DASK'ın yalnızca bu işlemler sırasında gerektiği için değil, herzaman bulundurulması sizin faydanıza olacaktır.
Yazıyı burada bitirmeden önce, konut satışından elde edilen değer artışı gelirinin vergilendirmesi hususunu unutmamak, bu konuya dahil olup olmadığınız ve nasıl beyan edeceğiniz başka bir yazının konusu.
Bireysel konut alım satımına esas maliyetleri kısaca bu yazıda ele almış olduk, sitemizin ilk yazısını burada noktalıyorum.
Teşekkürler.
